С каждым днем становится все прекраснее, респектабельнее и богаче южная столица Казахстана. Алматы пока вне конкуренции в Казахстане: деловой и культурный центр, богатый красивейшими местами вокруг него, становится одним из дорогих городов СНГ. В предкризисные годы недвижимость в стране дорожала очень быстро. С 2005 по 2007 гг. в целом по республике цены в долларах выросли на 148% на новое жилье и на 272% на вторичное. В Алматы за этот период рост цен составил 354% и 318% соответственно.
Казахстан входит в число стран, наиболее сильно пострадавших от кризиса на рынке недвижимости. Вместе с Ирландией, Болгарией, Прибалтикой, США и Великобританией Республика Казахстан входит в группу государств, где падение реальных цен (цены на недвижимость минус инфляция) составило более 20%.
Рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса. В целом с начала кризиса до декабря 2010 г. на первичном рынке жилья с учетом инфляции цены (в тенге) упали на 37%, на вторичном рынке на 46%. Только во второй половине 2010 г. в сфере торговли недвижимостью в Казахстане наметился едва заметный подъем цен.
Отметим, что макроэкономическая ситуация в стране восстанавливается. А поскольку рынок недвижимости чувствителен к изменениям, происходящим в экономике страны, можно ожидать изменений и на нем. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что, в свою очередь, косвенно отразится и на рынке недвижимости. Рост заработной платы способствует улучшению возможностей и увеличению сбережений населения, что будет стимулировать спрос на жилье.
В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. Так, в 2011 году рост цены на жилую недвижимость был приблизительно равным инфляции в стране — около 7%. В 2012-2013 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста ипотечного кредитования, положение, возможно, начнет постепенно изменяться. Если увеличение реальных доходов населения составит около 9,0% в 2012 г. и более 10,0% в 2013 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около 9,0% в 2012 и более 10,0% в 2013 г. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в квартиры. Инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему ускорению роста цен до 11,0% и выше в 2013 г.
Уважаемые участники конференции! Этот маленький экскурс в состояние рынка недвижимости я сделал как дань хозяевам нашей конференции.
Но тема моего выступления о доступности жилья на рынке, я приступаю к ней.
Развитие рынка доступного жилья является очень актуальным для нашей страны и ему придан государственный статус. В программе Стратегии «Казахстан-2030» на Новом этапе развития Казахстана было предложено 30 важнейших направлений нашей внутренней и внешней политики. Одно из направлений этого документа посвящено обеспечению доступности жилья и развитию рынка недвижимости.
В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. За рубежом при реализации программ по повышению доступности жилья обязательно используются такие показатели, как коэффициент доступности и доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.
Коэффициент доступности жилья измеряется, как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднедушевому денежному доходу и величине прожиточного минимума. Этот коэффициент по республике составляет в среднем 9,3, то есть для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше другие затраты) в течение более 9 лет, в г. Алматы он больше.
Данный показатель по своей экономической сути характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. У нас понадобится около 10 лет. Доступность же предполагает массовость приобретения нового жилища.
Методологически проблема доступности жилища должна решаться с системной последовательностью реализуемых работ, основными из которых являются:
Определение потенциального (желаемого) и платежеспособного (реального) спроса на новое жилище. Эта работа состоит из:
– оценки динамики объемов потребностей в жилищах на государственном и региональном уровнях;
– определения соотношения между потребными объемами двух основных категорий жилищ – социального (для малоимущих, инвалидов и др.) и доступного, приобретаемого населением в собственность, и их основных параметров;
– общих расчетов ресурсов (финансовых, материальных и др.) и схем их обеспечения;
– продуктивного анализа имеющейся и необходимой нормативно-правовой базы жилищного строительства;
– разработки комплекса информативно-справочных, консультационных и других мероприятий.
Без таких работ и учета их результатов критерий доступности не может иметь реальных параметров и останется весьма декларативным.
2. Каталожное проектирование, максимально учитывающее параметры спроса и уровней доступности. Учет этих параметров обусловит выбор конкретных конструктивных систем и типологический спектр жилищ, с оптимальным использованием местных ресурсов.
3. Системная оценка потенциала стройиндустрии, степени его соответствия объемам и типологии необходимого жилого фонда, упреждающего развитие секторов рынка строительных материалов и инженерного обеспечения жилища. Результаты данной работы позволят оптимизировать общие и региональные параметры соотношения «потребности – возможности» и обеспечат более реальную доступность жилища.
4. Разработка, апробация и масштабное применение наиболее эффективных схем инвестирования жилищного строительства.
5. Учет и развитие различных форм организации строительства жилища.
6. Проведение перспективных работ по промышленному изготовлению автономных систем жизнеобеспечения.
7. Системное и комплексное информационное обеспечение и сопровождение программ жилищного строительства.
Доступность жилища характеризуется его стоимостью, а комфортность жилища — его качеством. Сочетание и соотношение доступности и комфортности образуют формулу рынка: «цена – качество». Сегодняшние критерии качества жилища будут отличаться от требований к комфортности квартиры или частного дома через 40-50 лет, поэтому столь важно определиться с динамикой критериев качества и учесть мировые тенденции в этой области.
Исходная ситуация формирования рынка доступного жилья определяется текущим состоянием жилого фонда. Распределение жилищного фонда по формам собственности и по техническому состоянию по данным Агентства РК по делам строительства и ЖКХ в 2011 году указано. Жилищный фонд РК в общем – 280,4 млн кв. метров. Из общего жилищного фонда Казахстана – 166 млн кв. метров приходится на городской, а 114 миллионов – на сельский.
По форме собственности: Частное жилье – 97,6% или 273,4 млн кв. м, государственное – 2,4% или 6,4 млн кв. м. По техническому состоянию многоквартирных домов: в нормальном состоянии – 66%, требует ремонта – 32%, аварийное жилье, подлежащее сносу, – 2%.
Такой показатель, как соотношение объема жилой площади, приходящейся на одного жителя, является одним из главных социально-экономических показателей уровня развития страны наряду с доходами на душу населения. Средняя обеспеченность жильем в Казахстане 18,3 кв. метра на человека, что в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах, например, Норвегия – 74, США – 65, Великобритания – 62, Франция – 37, Япония – 30, Китай – 22,7, Россия – 22,0.
При уровне обеспеченности жильем в южной столице 13,7 м2 на человека, для того чтобы в Алматы спрос стал сокращаться, нужно построить не менее 335 тыс. м2. Причем эти цифры эксперты приводят без учета вывода площадей жилого фонда под коммерческое назначение и снос.
Согласно докладу министра индустрии и торговли РК, на получение жилья в акиматах стоят 73500 очередников (47700 – социально защищаемые слои населения и 25800 – госслужащие и бюджетники). Время ожидания получения социального жилья составляет от 10 до 30 лет. Явно такая скорость не может быть признана для нашей страны удовлетворительной.
Государственная политика рассматривается как один из главных факторов влияния на рынок жилой недвижимости, поскольку обладает широким ассортиментом инструментов воздействия и оказывает влияние на развитие сектора почти в каждом из других факторов. Государство влияет, с одной стороны, посредством программ, направленных на строительство нового жилья, с другой – мерами по повышению доступности приобретения этого же жилья.
Программа 2005-2007 годов дала мощный толчок развитию строительства. Ее реальные результаты превзошли запланированные показатели: 19 млн кв. метров жилья против плановых 12 млн кв. метров. Программа 2008-2010 гг. пришлась на период кризисных застоев строительства и каких-то серьезных изменений на рынок недвижимости не внесла. Поэтому правительством была предложена программа Государственного жилищного строительства на 2011-2014 гг., которая при рассмотрении была достаточно жестко раскритикована. Это привело к тому, что премьер Масимов К.К. принял решение ее апробировать в городах Астане и Шымкенте. Доработанная программа уже с новым названием «Доступное жилье – 2020» была представлена в начале марта. В ней, утверждают разработчики, учтена реализация пилотной программы в Астане и Шымкенте, а цены, обещают они, по всему Казахстану будут как никогда приемлемыми.
В результате в регионах появятся квартиры четвертого класса комфортности по «смешной» цене – до 80 тысяч тенге за 1 кв. м. А вот для Астаны и Алматы ценовые пределы будут чуть завышены: жилье четвертого класса – в пределах 120 тысяч тенге, третьего – до 142,5 тысячи тенге за 1 кв. м.
Новую программу собираются реализовывать по нескольким направлениям. Во-первых, жилье для молодых семей третьего и четвертого классов: уже в 2013 году планируется сдать для этой категории первые 2000 квартир.
Акиматы за счет трансфертов (из госбюджета) строят арендное жилье для молодых семей. Для его выкупа разработана такая схема: в течение 8 с половиной лет молодая семья накапливает сбережения в ЖСБК и одновременно проживает в арендуемой квартире, а затем за счет накопленных сбережений может сразу выкупить жилье. Если у нее недостаточно средств, то можно воспользоваться жилищным займом на срок до 15 лет под 4 процента годовых, и тогда общий срок предоставления займа составит до 23 с половиной лет, при этом возможно досрочное погашение займа. При этих расчетах средний ежемесячный платеж молодой семьи составит около 20 тысяч тенге, если приобретается однокомнатная квартира площадью 45 квадратных метров, 24 тысячи тенге – за двухкомнатную и 29 тысяч тенге – за трехкомнатную квартиру.
Председатель Агентства по строительству РК С. Нокин объяснил, в чем будет принципиальное отличие от ипотеки: «Потребуется гарантийный взнос в размере пятикратного ежемесячного взноса по накоплению. Для однокомнатной квартиры взнос равен 101 тысяче тенге, для двухкомнатной – 122 тысячи и для трехкомнатной – всего 146 тысяч тенге».
Следующее направление – строительство арендного жилья для очередников. Ожидается, что благодаря программе до 2020 года квартиры получат порядка 40 тысяч человек: участники и инвалиды Великой Отечественной войны, социально уязвимые слои населения, госслужащие, бюджетники, военнослужащие, а также граждане, единственное жилище которых признано аварийным. Для очередников предусмотрено строить жилье только четвертого класса.
– Себестоимость строительства в регионах должна быть не выше 120 тысяч тенге, а мы будем продавать не дороже 150 тысяч за квадратный метр. В Астаны и Алматы себестоимость должна быть не выше 150 тысяч тенге, а продавать будем до 180 тысяч тенге, – сообщил зампредседателя правления фонда «Самрук-Казына» Куандык БИШИМБАЕВ. – Жилье будет строиться третьего класса. Это будет улучшенная планировка с улучшенной отделкой, энергосберегающими технологиями, достаточно высоким качеством строительных материалов и качественным строительством.
Как уточнил К. Бишимбаев, реализация жилья населению будет проходить путем прямой продажи, а также предоставлением в аренду с правом последующего выкупа.
Вопрос доступности жилья вызвал большой интерес как у журналистов в пресс-зале, так и у членов кабинета министров.
– Вот если цена рыночная, то тогда, честно говоря, у меня большой вопрос: в чем смысл «доступности»? Может быть, тогда по себестоимости с какой-то фиксированной маржей государство выкупало бы это жилье и уже предоставляло по своим программам для работников бюджетного сектора, например, врачей и учителей? – спросил коллег по правительству вице-премьер Кайрат КЕЛИМБЕТОВ.
– Для какой части вкладчиков «Жилстройсбербанка» новый ценовой уровень по доступному жилью подъемный? Понятно, что они ориентировались на одни ценовые пределы, сейчас эти пределы повышаются... – заметил министр финансов Болат ЖАМИШЕВ.
Представленная программа не вызывает уверенности в повышении доступности жилья как в Алматы, так и в других регионах. Перечисленные в ней инструменты и механизмы сложно назвать единой системой государственной политики. Складывается впечатление, что меры разрозненны и не представляют собой слаженной (единой) системы, оставаясь мерами оперативного реагирования и точечного действия.
Материалы предоставлены:
ОЮЛ «Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана»
Дияр С.К. – профессор Университета международного бизнеса
Информационная служба www.kn.kz