Каких-либо устоявшихся схем по «отжатию» квартир не существует, говорят опытные юристы. Каждая история мошенничества, обхода или нарушения закона при оформлении сделок с недвижимостью по-своему уникальна. Типичные способы появляются в определенные периоды: например, при проведении реформ в государстве или с появлением нового закона. Так было в 2007 году во времена легализации имущества — тогда появилась масса «липовых» договоров приватизации, или в период бурного строительства городов, после которого остались толпы обманутых вкладчиков и дольщиков. Всплеск афер с жильем наблюдался и в момент стремительного роста цен на недвижимость в начале двухтысячных.
Если все-таки попытаться систематизировать махинации с квадратными метрами, то они сводятся к трем основным видам: подделка документов, юридические ошибки (из-за непрофессионализма или со злым умыслом) и нарушение процедур при оформлении бумаг.
«Нарисовать» доверенность
«Он тебе за пять минут так червонец нарисует — ни за что не отличишь от настоящего», — говорил герой Савелия Крамарова в известном фильме «Джентльмены удачи». Подделка не только дензнаков, но и документов всегда была самым популярным видом мошенничества. Сегодня чаще всего «рисуют» доверенность с правом продажи квартиры.
Риэлтор Амангельды Жумадилов: "Покупатель вступает в права владения недвижимостью с момента регистрации договора купли - продажи через ЦОН. В противном случае квартира по факту будет принадлежать старому хозяину". Схема аферы простая, некоторые даже называют ее примитивной: на основании поддельной доверенности заключается договор купли-продажи у нотариуса. Затем документ регистрируется в ЦОНе. Квартиру неоднократно перепродают. Причем настоящий владелец жилья может даже не подозревать о том, что на его собственности уже несколько раз «наварились».
— Был случай, — рассказывает директор филиала Ассоциации риэлторов Казахстана Амангельды Жумадилов, — когда хозяин квартиры находился в местах лишения свободы. Еще приговор по его делу не вступил в силу, а доверенность уже появилась. Те, кто ее подделывал, не знали юридических тонкостей: такой документ должен быть подписан еще и руководителем учреждения, где содержится осужденный, она должна быть заверена. Человек вообще мог находиться в другом конце страны, а доверенность сделали по месту жительства.
Жертвой махинации может стать не только «сиделец», но и вполне себе законопослушный гражданин. Был случай, когда доверенность изготовили от имени умершего человека. Теоретически, говорят специалисты, вот так отнять квартиру можно у любого. Причем когда такую сделку оформляет нотариус, он тоже может оказаться обманутым.
— Нотариус может не иметь возможности запросить данные: выдавалась ли на самом деле такая доверенность, — говорит юрист Евгений Танков. — Например, если документ выписан где-нибудь в России. Да и по Казахстану то же самое. Если по внешним признакам он не вызывает сомнений, нотариус не обязан что-то узнавать.
Нотариусы уже научились пресекать этот вид мошенничества: они просто звонят друг другу. У каждого из них есть список контактов коллег по всему Казахстану, поэтому есть возможность уточнить, на самом ли деле была заверена подобная доверенность.
— Одно время в Алматы для таких документов не использовали даже специальные бланки, — рассказывает нотариус Салтанат Бельбаева, — поэтому мы стараемся лишний раз перепроверить, позвонить, не пожалеть денег. Звонишь в офис к другому нотариусу, представляешься. Поскольку доверенности — больная тема, нотариусы тут же поднимают свои документы и говорят, удостоверяли они ее или нет. У нас есть общереспубликанская электронная база ЕНИС, но она не всегда работает (предполагается, что через нее нотариусы должны иметь возможность проверять все документы. — Авт.). Поэтому мы возвращаемся к старому доброму методу: если доверенность вызывает сомнение, просто звоним по телефону коллегам.
Как правило, жертвами любой аферы становятся люди, у которых что-то не в порядке с правоустанавливающими документами. Например, купили граждане жилье, оформили договор и на этом успокоились. Однако самое главное — зарегистрировать сделку в органах юстиции (ЦОНе).
— Покупатель вступает в права владения недвижимостью с момента регистрации договора купли-продажи через ЦОН, — объясняет Амангельды Жумадилов, — поэтому, чем быстрее ты это сделаешь, тем лучше. В противном случае квартира по факту будет принадлежать старому хозяину.
Нотариус Салтанат Бельбаева: "Поскольку доверенности - больная тема, нотариусы при сомнении звонят коллегам, чтобы удостовериться в подлинности документа". При рассмотрении дел в судах потерпевшим, как правило, удается доказать свою правоту. По данным председателя апелляционной судебной коллегии Карагандинского областного суда Жанны Сейдалиной, в последнее время количество случаев с незаконным отчуждением квартир уменьшилось. По сравнению с 2010 годом разбирательств по этому виду мошенничества стало меньше на 30%.
— Обычно с такими квартирами совершается несколько сделок подряд, — комментирует Ж. Сейдалина. — И возникает очень большой вопрос в отношении покупателей: если настоящий хозяин всё время проживает в данной квартире, то как ее приобретают покупатели? Это не булка хлеба, чтобы взять не глядя. Сегодня изменились способы защиты в суде. Раньше собственник предъявлял иски о признании всех сделок по квартире недействительными и возврате имущества. Сейчас Верховный суд говорит, что можно предъявлять иск сразу последнему приобретателю. И вот тогда обсуждается вопрос добросовестности покупателя.
Здесь в качестве доказательства, что вы никому свои родные стены продавать не собирались, может послужить всё: и показания соседей, и коммунальные квитанции на вашу фамилию.
Отсюда и выводы для «правильных» покупателей: если недвижимость в течение года перепродавалась несколько раз — это сигнал насторожиться. И задаться вопросом: а насколько она чиста в юридическом смысле? И даже низкая цена в этом случае должна отпугивать, а не привлекать. Как проверить, когда жилье продавалось и кому? Запросить кадастровую справку в том же ЦОНе. Ее выдают любому желающему. И еще: для юристов и риэлторов нехорошим признаком служит наличие генеральной доверенности, доверенности второму лицу, третьему… То есть чем больше посредников в сделке, тем больше шансов «влипнуть» в историю.
Подделать можно всё
Помимо доверенности можно изготовить и сам договор купли-продажи. Но сделать это сложнее. На настоящем бланке есть «водяные» знаки. Но даже при удачной подделке бланка не все мошенники могут написать грамотный текст.
— В нотариальной практике, — говорит Салтанат Бельбаева, — составление договора о купле-продаже квартиры считается самым легким из всех. Это просто «штампованный» текст. Но встречались договоры с такими ошибками, что товарищи аферисты решили, что проще подделывать доверенности.
Нотариус считает, что с самыми беспредельными ситуациями сталкиваются жители городов с высокими ценами на недвижимость — Астаны и Алматы:
— Были случаи, когда одну и ту же квартиру перепродавали несколько раз за день. Не знаю, каким образом, но сделки оформлялись у разных нотариусов. Получается, что так страдает сразу несколько добросовестных покупателей и те, кто удостоверял сделку. А мошенники, собрав деньги, попросту исчезли. Таких случаев было немного, но они происходили.
Судьи в своей практике сталкиваются даже с подделкой судебных решений. Адвокат Олег Куприй говорит, что изготавливают и архивные справки. В ситуации, когда человек потерял документы, он может восстановить их через областной архив. Дубликаты имеют такую же юридическую силу при сделках с недвижимостью, как и оригинал. Специалист рассказывает, что одно время шли подделки архивных справок по договорам купли-продажи 1993-95 годов.
Нелегальная легализация
Легализация проходила в 2007 году и была связана с тем, что некоторые граждане проживали в чужих квартирах. Массовый отток населения испытало на себе большинство казахстанских городов. Бросил, например, владелец свое жилье и уехал на ПМЖ за границу. Пустующие квартиры со временем заняли те, кто не имел собственных квадратных метров. Им государство и предложило легализовать имущественные права. И вот тут началось…
— По каждому району работала специальная комиссия, — объясняет нотариус Салтанат Бельбаева, — которая занималась выдачей решений по легализации. Эти решения тоже стали подделывать. Из своей практики могу сказать, что затем случаи мошенничества быстро прекратились. Потому что сотрудники департамента юстиции начали созваниваться с акиматами и выяснять по каждому случаю, принималось ли на самом деле решение комиссии о легализации.
И только после всех уточнений нотариусы решались фиксировать сделку купли-продажи квартиры.
Судья Жанна Сейдалина говорит, что в основном разбирательства между гражданами происходили из-за некачественной работы госслужащих:
— У нас есть случаи, когда на одну и ту же квартиру имелось два решения легализационной комиссии: одно на того, кто действительно проживает по данному адресу, другое — на того, кто никакого отношения к жилью не имеет. Госорганы недосмотрели, что предоставлен неполный пакет документов, и легализовали. Возникают споры. Суд в таком случае признает оба решения комиссии недействительными и устанавливает, кто на самом деле содержит данную квартиру и имеет на нее права. Такие дела тянутся до сих пор. Люди порой живут и ни сном, ни духом не подозревают, что у кого-то другого тоже есть легализация. Они даже в глаза никогда не видели второго претендента. А у того есть решение, и он ставит вопрос о выселении.
Бывает, что люди оказываются без крыши над головой потому, что квартира, как выясняется, принадлежит сироте. Когда воспитанники выходят из стен детского дома, вступают в силу их права на имущество родителей.
— Суд встает на сторону таких детей, — рассказывает директор филиала Ассоциации риэлторов Амангельды Жумадилов. — А то, что прошла законная легализация квартиры, уже не докажешь. Вроде, люди честно все сделали, но кто-то из чиновников недоглядел. Потому что они могли бы наложить обременение на такую квартиру, ведь несовершеннолетний наследник находится в детдоме. Они этого не сделали, и крайних не найдешь.
Амангельды Жумадилов говорит, что в наших городах до сих пор можно встретить экзотику — советские ордера на квартиры. То есть особо бесшабашные граждане с 90-х годов даже не потрудились приватизировать свой угол. И, конечно, мимо такой нерасторопности аферисты пройти не могут.
— Я не знаю, как мошенники находят эти квартиры: может, через КСК, может, кадастровую справку берут. Там люди живут по 30-40 лет. Один из наших риэлторов недавно с таким случаем столкнулся: нашли ордеровую квартиру, выписывают доверенность на продажу и пытаются найти нотариуса, который оформил бы такую сделку.
Сегодня ордера не имеют никакой юридической силы. Приватизировать такие квартиры можно было и в 2007 году, когда проходила легализация.
Судья Жанна Сейдалина: "В основном разбирательства между гражданами по поводу легализации происходили из-за некачественной работы госслужащих". К этой же категории можно отнести и подделку договоров приватизации. И опять-таки мошенники находят собственность, на которую владельцы, оформив у нотариуса правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения), вовремя не зарегистрировали свое право собственности. Так, в ситуации «без меня меня женили» оказалась одна семья, которая вовремя не «отметилась» с договором купли-продажи в ЦОНе.
— Когда они обратились в регистрирующий орган, — рассказывает адвокат Александр Коваленко,— оказалось, что квартира уже продана. Вот так, живут люди несколько лет в квартире, просыпаются однажды — а жилье им уже не принадлежит.
В ходе судебных разбирательств выяснилось, что в 2007 году на их квартиру был изготовлен «липовый» договор приватизации. Затем недвижимость четыре раза была формально перепродана.
— То есть в одном процессе было необходимо признать недействительными пять договоров по отчуждению квартиры, — объясняет Александр Коваленко. — Суд вызывает нотариусов, которые якобы удостоверяли договора или выдавали их дубликаты. После предоставления нотариусом реестров о регистрации сделок в суде было установлено, что договора нотариусами не удостоверялись, дубликаты не выдавались. То есть документы оказались поддельными.
Дела семейные
Адвокат Олег Куприй: "Самым модным сегодня стало "вешать" кредиты на свою родню. Деньги в банке бегут под залог квартиры". Махинации с недвижимостью проворачивают и родственники. Правда, мошенничеством в чистом виде их действия не назовешь. Скорее, это обход или нарушение закона. Но последствия от этого не менее болезненные, тем более что исходят они от близких людей.
— Обращаясь в нотариальную контору, наследники зачастую не сообщают нотариусу о том, что помимо них есть наследники первой очереди, — приводит пример адвокат Олег Куприй. — Просто люди поступают недобросовестно по отношению к своим родственникам. Сейчас у нас в производстве находится такое дело. Жил дедушка, который завещал половину квартиры своей внучке. Родной отец скрыл факт того, что есть завещание, и оформил всё имущество на себя. В последнее время дел, связанных с правилами вступления в наследство, стало больше.
Один из супругов втихую продает квартиру, а другой затем в суде оспаривает эту сделку. Мошенничеством вроде не назовешь, но по закону муж и жена имеют равные права на недвижимость, если она была куплена в браке.
— Если смотреть по базе в органах юстиции, то владельцем значится один из супругов, — говорит судья Жанна Сейдалина. — Нотариус при оформлении сделки продажи тоже не может проверить — был ли женат человек, только со слов клиента. В итоге второй супруг остается без ничего. Бывает, люди не живут вместе. Жена уехала и спустя несколько лет вспомнила, что имеет права на квартиру, в то время как жилье уже продано вторым и даже третьим покупателям. Новые хозяева, естественно, в недоумении: откуда они знали? Законопослушных покупателей, конечно, не тронут. Пусть бывшие супруги между собой разбираются. Жена может выставить претензию на сумму стоимости половины квартиры.
Но самым модным, по словам адвоката Олега Куприя, сегодня стало «вешать» кредиты на свою родню. Деньги в банке берут под залог квартиры.
— С такими жалобами к нам вообще через день приходят: «Родственники попросили кредит на себя оформить, обещали платить. Я им деньги отдала — и всё…». Прежде чем совершать юридически значимые действия, придите к адвокату, проконсультируйтесь.
Одна из микрокредитных организаций, рассказал адвокат, склоняла клиентов к подписанию генеральной доверенности на продажу квартиры. Дескать, для обеспечения гарантий возврата денег. Причем доверенность выписывалась на сотрудников организации. Если человек задерживал выплаты, после нескольких предупреждений квартиру выставляли на продажу.
Разбирательств по кредитам достаточно много, подтверждают судьи. Они говорят, что если вы заключили договор залога, то должны понимать, что рискуете недвижимостью. Важный момент: если вы все-таки отдаете в залог квартиру, проследите, чтобы в договоре указали один пункт: что вы можете предъявить требования к должнику, ради которого закладывали жилье, если оно все-таки уйдет с молотка. Иначе можно вообще остаться ни с чем.
Чаще всего жертвами таких кредитов становятся пенсионеры, желающие помочь своим родственникам. Однако и невинные с виду бабушки превращаются в фурий, если что-то угрожает им потерей жилья. Нотариус Салтанат Бельбаева помнит случай, когда пенсионерка в суде выступала против родной племянницы. Молодой женщине нужны были деньги на развитие бизнеса. Брать кредит — дорого. Ипотечный обойдется дешевле. Вот и решили дамы оформить ипотечный заём под фиктивную покупку бабушкиной квартиры. Залогом служила все та же квартира. В итоге бизнес у женщины не пошел, встал вопрос о продаже жилья в счет погашения долгов. На суде пенсионерка обвинила в обмане всех: племянницу, менеджеров банка, нотариуса. Дескать, не понимала, что делает. В итоге квартиру у старушки все-таки забрали. Салтанат Бельбаева уверена, что она прекрасно всё осознавала, просто не предполагала, что ситуация так плохо повернется.
— Встречаются и совсем жесткие схемы, — говорит Евгений Танков. — Одну женщину выгнали из квартиры за денежный долг, хотя она ничего и никому не должна. Суду предоставили поддельный договор займа, был вынесен судебный приказ. По некоторым категориям судебные заседания проходят без вызова ответчика. По ним обычно выносится судебный приказ. Например, долги по алиментам или нотариально оформленным договорам займа. Судебный исполнитель должен был ее предупредить, что вынесено такое решение, но он этого не сделал. И в один прекрасный день просто пришли исполнители и забдарали у нее квартиру. У женщины шестеро детей и никого родных, заступиться некому…
Ни в какие ворота
Способы отъема недвижимости разнообразны и ни в какие формулы не укладываются. Как говорит Амангельды Жумадилов, если человек хочет нарушить закон, он придумает, как это сделать. Иногда истории с захватом жилья напоминают фильмы о жизни дикой природы: чуть зазевался — и тебя уже съели. В практике адвоката Александра Коваленко был случай, когда у мужчины в автобусе похитили документы. Он как раз ехал из архива с дубликатами документов на квартиру. В одной папке с ними лежало его удостоверение личности. После кражи документов квартира была продана без ведома хозяина.
— Не могу сказать, где они нашли похожего под удостоверение человека, но нотариус пояснил, что подписал договор купли-продажи, потому что именно хозяин обращался к нему за совершением сделки. Суд по нашему ходатайству назначил судебно-почерковедческую экспертизу, но эксперты в виду простоты почерка не смогли установить — принадлежит ли подпись в договоре хозяину или нет. С учетом результатов экспертизы мужчине было отказано в удовлетворении исковых требований. Мы не смогли подать апелляционную жалобу, поскольку после вынесения решения человек трагически погиб.
Адвокат Александр Коваленко: "Вот так, живут люди несколько лет в квартире, просыпаются однажды - а жилье им уже не принадлежит". Даже опытные работники сферы недвижимости невольно могут стать участниками «развода» мошенников. Директор филиала Ассоциации риэлторов Казахстана Амангельды Жумадилов поведал об особом случае. Однажды к ним в офис пожаловали разъяренные граждане и заявили, что ассоциация обманула их на деньги. Начали разбираться, и выяснилось, что это должники банка, у которых выставляют квартиру на торги. Но нашлась добрая женщина, которая показала людям списки банковских должников и сказала, что всё можно исправить. Повезла доверчивых граждан к офису ассоциации, зашла в него, отсутствовала какое-то время. А потом вышла и объявила: «Всё в порядке, ваша квартира «чистая», через два дня встречаемся здесь». Перед тем как зайти в ассоциацию женщина взяла с граждан несколько тысяч долларов (дескать, надо дать кому-то взятку, чтобы обременение сняли). Через два дня она не отвечала на звонки по мобильному, и незадачливые должники пожаловали с разборками в офис ассоциации.
— Люди видят вывеску, женщина заходила к нам — якобы договариваться, — объясняет Амангельды Жумадилов. — А у нас двери открыты, любой может войти. Она, может, тут постояла просто, поговорила с нами недолго и ушла.
Никаких денег аферистка, естественно, ни директору, ни риэлторам не давала. А просто создала видимость переговоров для тех, кто дожидался ее на улице.
Адвокат Александр Коваленко в своей практике столкнулся с другой аферисткой на доверии. Благообразная женщина с маленьким ребенком на руках снимает квартиру. С ней даже заключают договор аренды. В последующем мадам пересдает жилье по более низкой цене, но берет предоплату за несколько месяцев. Новые арендаторы, думая, что имеют дело с хозяйкой, расплачивались вперед. При этом женщина не вызывала у них подозрений. В прошлом году ее осудили на пять лет за мошенничество.
Были и такие ухари, кто умудрялся оформить кредит на арендованную квартиру. Хозяин, само собой, не в курсе дела. Но в этом случае, скорее всего, были замешаны сотрудники банка. Иначе, как объяснить, что заём удалось получить так легко.
— При аренде проверяйте документы владельца квартиры, — советует Амангельды Жумадилов. — Никаких доверенностей, никаких там «это моя тетя, я сдаю её жилье». Риэлторы заключают договор аренды и прикладывают акт приема-передачи имущества. Данные со счетчиков указываем, даже стараемся переписать серийные номера техники, которая стоит в квартире. Особенно, если имущество дорогое. Всегда фотографируем объект, чтобы можно было сказать, как он выглядел при сдаче. Если договор заключается более чем на год — регистрируем его в органах юстиции. Если вдруг владелец надумает продавать жилье, чтобы предупредил арендатора заранее.
Конечно, на все случаи соломку не подстелешь. Например, как можно было предугадать ситуацию, случившуюся с женщиной с шестью детьми? Или, что одна маленькая оплошность — в автобусе не спрятал как следует документы — станет по-настоящему роковой?
Тем не менее обращение к риэлторам, юристам до заключения сделок поможет минимизировать риски. К тем же адвокатам, говорит Олег Куприй, приходят уже после того, как что-то случилось. Хотя лучше, если юрист будет, как семейный врач, консультировать по соответствующим вопросам. Профессионалы прежде всего проверят документы и чистоту предыдущих сделок с жильем. Риэлторы не погнушаются тем, чтобы съездить по нужному адресу и расспросить соседей об интересующей вас квартире.
— Всегда есть соседи, — говорит Амангельды Жумадилов, — которые знают, кто и чем занимается в их подъезде. С ним посидеть на лавочке, переговорить пять минут… Можно пообщаться с КСК, узнать, где хозяева квартиры, если их нет, точно ли эти люди являются владельцами имущества. Это много времени не отнимет, а информацию можно собрать. Тем более если квартира вызывает подозрения.
Оцените вероятность стать жертвой мошенничества при сделках с недвижимостью. (По данным опроса 1490 астанинцев, проведенного контакт - центром "Асар")
Фото: автора
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz